Investition in eine Mietwohnung – Was ist hierbei wichtig?
Von Margarita Enns
In Zeiten der wirtschaftlichen Unsicherheiten braucht es einen sicheren Hafen für erarbeitetes Kapital. Ob als inflationssichere Geldanlage, als Altersvorsorge oder als Garant für passives Einkommen – wir besprechen, wie die Investition in eine Mietwohnung entsprechend Ihrer Anlagebedürfnisse gelingt.
Wer in eine Mietwohnung investieren will, hat die (Qual der) Wahl
Die Investition in eine Mietwohnung bietet zahlreiche Vorteile: Steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten, kalkulierbare Finanzierungsoptionen und Inflationssicherheit gehören dazu. Im ersten Schritt geht es jedoch um das Wesentliche: Damit die Investition gelingt, braucht es ein passendes Objekt in der passenden Lage.
Eine gute infrastrukturelle Einbindung, fußläufig erreichbare Kinderbetreuung und Einkaufsmöglichkeiten, ein mittleres bis mittelhohes Mietpreissegment, steigende regionale Einwohnerzahlen, die Sicherheit eines gehobenen Viertels in ruhiger Lage – all diese Faktoren können je nach Anlagestrategie unterschiedlich wichtig für den Standort Ihrer Immobilie sein. Besprechen Sie diese am besten frühzeitig mit Ihrer Anlageberatung.
Schauen Sie vor der Kaufentscheidung außerdem in die Protokolle der Eigentümerversammlungen: Instandhaltungsmaßnahmen und Sanierungen – bereits erfolgt oder erst geplant – sind hier vermerkt. Die sogenannte „Instandhaltungsrücklage“ gibt Auskunft darüber, ob die Maßnahmen finanziell gedeckt sind.
Und: Werfen Sie einen Blick auf die bereits bestehenden Mietverträge – als neue Eigentümerin oder neuer Eigentümer übernehmen Sie diese ohne vorherige Änderungen. Achten Sie daher auf vermerkte Mietausfälle, Mietschulden und Mietsteigerungsmöglichkeiten.
Kaufpreise, Mietpreise, Mietrendite: Ein Überblick
Immobilienpreise für Mietwohnungen, insbesondere in begehrten Lagen, sind in den letzten Jahren kräftig gestiegen. Die Mietpreisbremsen und -deckel erlauben jedoch keine korrespondierende Erhöhung des Mietpreises. Kalkulieren Sie deshalb unbedingt die Nettomietrendite, um vor dem Kauf abschätzen zu können, in welchem Verhältnis die Mieteinnahmen und der Kaufpreis zueinanderstehen.
Die Nettomietrendite wird in Prozent angegeben und gibt Aufschluss darüber, welcher Anteil der Investitionen jährlich über die Mieteinnahmen zurückfließt. Die Berechnungsformel lautet:
(Jährlicher Nettomieterlös) / (Kaufpreis x 100) = Nettomietrendite
Eine Nettomietrendite von rund 4% gilt als solide Anlageoption; grundsätzlich sollte die Rendite jedoch höher ausfallen als der Zinssatz der entsprechenden Immobilienfinanzierung.
Die Mietwohnung als Investitionsobjekt: Vor- und Nachteile
Eine Mietwohnung als Investitionsobjekt generiert verlässlich passives Einkommen; eine mit Bedacht gewählte Lage wird langfristig außerdem einen Wertzuwachs ermöglichen. Liegt zudem ein Indexmietvertrag vor, bewegt sich dieses Verhältnis noch mehr zu Ihrem Vorteil: Die Mieten sind in dem Fall direkt an die Lebenshaltungskosten rückgebunden.
Damit diese Strategie sorgenfrei aufgeht, sind jedoch ausreichend finanzieller Spielraum für unerwartete Ausgaben (wie anfallende Reparaturen) und die Möglichkeit zur langfristigen Planung essenziell. Denn es gilt: Verkaufen Sie Ihre Wohnung vor Ablauf von zehn Jahren, wird auf diesen Verkauf eine Spekulationssteuer erhoben.
Gemeinsam finden wir die richtigen Antworten auf Ihre Anlagebedürfnisse. Vereinbaren Sie gerne einen Termin bei unseren BeraterInnen – wir freuen uns auf Ihr Projekt!
Herzliche Grüße
Margarita Enns
Spezialistin für Baufinanzierungen
04221 930-130
margarita.enns@vbdel.de
