Scheidung – Was wird nun aus der Immobilie?

Von Nina Stielow

Manchmal führen alle guten Bemühungen ins Leere und Ehepartner können nicht mehr zusammenfinden. Wenn dieser Fall eintritt, müssen sicherlich einige schwerwiegende Entscheidungen getroffen werden. Ist dabei Wohneigentum involviert, stellt sich vor allem die Frage, was nach der Scheidung aus der Immobilie wird. Wir bringen Klarheit in die Sache.

Die Ausgangssituation

Wurde zwischen den Ehepartnern kein Ehevertrag geschlossen, legt der Gesetzgeber fest: Jegliche Vermögenswerte, die im Ehestand entstanden sind, müssen gleichmäßig zwischen den Eheleuten in der Scheidung aufgeteilt werden. Welche Person in dieser Zeit tatsächlich wie viel erwirtschaftet hat, spielt keine Rolle – die Differenz des Vermögenszuwachses muss ausgeglichen werden. Wurde in der Zeit der Ehe eine Immobilie gekauft, geht dieser Vermögenswert in die Summe aller relevanten Vermögensposten ein.

Mögliche Szenarien bei Scheidung

Die Parität in der Aufteilung der Vermögenswerte zieht sich durch alle Bereiche: Sollte beispielsweise nur einer der Eheleute im Grundbuch eingetragen sein, darf diese Person bei Scheidung trotzdem nicht allein bestimmen, wie mit der gemeinsamen Immobilie verfahren werden soll. Das Recht, über die Zukunft der Immobilie zu entscheiden, besitzen beide Ehepartner – egal, ob künftig ein gemeinschaftliches Bewohnen, ein Verkauf oder einzelnes Bewohnen erfolgen soll. Die Entscheidung kann nur in beidseitigem Einvernehmen getroffen werden.

Wird die betreffende Immobilie mithilfe eines Immobilienkredits finanziert, so haften beide EhepartnerInnen weiterhin vollumfänglich für diesen – sofern sie ihn beide unterzeichnet haben. Einigen sich die Parteien auf einen Verkauf, so werden die dadurch erzielten Gewinne geteilt.

Ausnahme: Handelt es sich bei der Immobilie um das alleinige Eigentum einer der beiden Eheleute, wird dies bei der Ermittlung des Zugewinns entsprechend berücksichtigt.

Wenn die Immobilie künftig alleine bewohnt werden soll

Wird beschlossen, dass einer der Partner das Haus fortan allein bewohnen wird, muss die andere Partei ausgezahlt werden. Ob diese Auszahlung sofort oder in Raten realisiert wird, beschließen die Eheleute gemeinsam. Bis die Auszahlung tatsächlich vollzogen ist, enthält der auszuzahlende Partner einen „Vollstreckungsanspruch“. Die Überschreibung der Immobilie findet statt, wenn alle ausstehenden Auszahlungen abgeleistet wurden.

Tipp: Wenn Sie die Überschreibung der Immobilie vor der Scheidung vornehmen, wird in Deutschland keine Grunderwerbssteuer fällig. Abhängig vom Bundesland, in dem die Immobilie liegt, müssen sonst bis zu fünf Prozent des Verkehrswertes der Immobilie abgeführt werden.

Auch in schwierigen Zeiten ist Ihre Volksbank Delmenhorst Schierbrok für Sie da. Kontaktieren Sie uns jederzeit gerne.

Herzliche Grüße

Nina Stielow
Spezialistin für Baufinanzierungen
04221 930-106
Nina.stielow@vbdel.de

Altersgerecht wohnen – Eine Immobilie ohne Hindernisse

Von Marco Meyer

Wenn wir uns für ein Leben im Eigenheim entscheiden, dann wünschen wir uns natürlich, dass uns dieses Lebensmodell möglichst lange erhalten bleibt. Schreiten jedoch die Lebensjahre voran, können die eigenen vier Wände einige Hindernisse aufweisen. Hindernisse, an die wir in jüngeren Jahren nicht zu denken brauchten. Spätestens dann lohnt sich ein Umbau der eigenen vier Wände, um altersgerecht zu wohnen.

Ein genauer Blick in alle Räume lohnt sich

Hier beginnt und endet jeder Tag: Im Schlafzimmer. Hier brauchen Sie vor allem genug Platz. Rund 150 cm Freiraum um das Bett herum ermöglichen problemloses Rangieren, falls Sie auf Gehhilfen angewiesen sind. Eine sitzgerechte Höhe des Bettes und seine Erreichbarkeit von mindestens drei Seiten lassen Sie mit einem unbeschwerten und entspannten Lächeln aufstehen – und zu Bett gehen.

Die nächsten Schritte des Tages führen Richtung Badezimmer. Hier geben Ihnen wandmontierte Stützklappgriffe und rutschfeste Bodenfliesen bereits ein großes Maß an Sicherheit. Unterfahrbare Waschbecken und eine großzügige Wascharmatur schaffen zusätzlichen Komfort. Auch ein Verbrühschutz kann eine kluge Erweiterung Ihrer sanitären Ausstattung sein. Die Dusche wiederum sollte ebenerdig oder alternativ die Badewanne mit einer Tür ausgestattet sein. Für Notfälle gilt: Die Tür sollte jederzeit auch von außen geöffnet werden können.

Anschließend geht es in den Flur. Dieser sollte eine Mindestbreite von 90 cm aufweisen, damit Sie sich auch mit Gehhilfen bequem bewegen können. Haltegriffe und Lichtschalter sollten sich in regelmäßigen Abständen an den Wänden finden – beziehungsweise an strategisch günstigen Stellen platziert werden. Eine Installation in Sitzhöhe garantiert jederzeit eine gute Erreichbarkeit. 



Führt Sie das Ende des Flures zu einer Treppe, so kann ein Treppenlift eine gute Investition in Ihre Mobilität sein. Unten angelangt, ist der Eingangsbereich idealerweise so großzügig dimensioniert, dass Sie problemlos vom Rollstuhl zum Rollator umsteigen können – oder umgekehrt. Eine helle Ausleuchtung bietet hier zusätzliche Trittsicherheit – und Rettungsdiensten im Fall der Fälle eine schnelle Orientierung. 



In der Küche angelangt, garantieren ausziehbare Apothekerschränke sowie Oberschränke mit Absenkfunktion einen optimalen und leichtgängigen Zugriff zu Ihren kulinarischen Köstlichkeiten. 



Förderprogramme – am besten schnell prüfen!

Altersgerechte Modernisierungen können auch in jüngeren Jahren bereits lohnenswert sein. So profitieren Sie beispielsweise auch im Familienleben von ausreichend Platz, intuitiven Bedienbarkeiten und sicheren sanitären Anlagen. Das Beste daran: Auch Ihre Eltern und Großeltern werden es Ihnen bei jedem Besuch danken. Die KfW-Bank bietet Ihnen daher Kredite zu günstigen Zinskonditionen oder alternativ Investitionszuschüsse für Ihr altersgerechtes Wohnprojekt. Wir beraten Sie jederzeit gerne zu Ihren Möglichkeiten!

Viele Grüße

Marco Meyer

Spezialist für Baufinanzierungsberatung

04221 930-130

Marco.meyer@vbdel.de

Gutachten Immobilie – Welche Arten von Gutachten gibt es?

Von Michaela Bunjes

Keine Immobilientransaktion sollte ohne Gutachten abgewickelt werden. Doch welches Gutachten ist für Ihre individuelle Situation das richtige?

Egal, ob Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchten: Für eine erfolgreiche Transaktion müssen Sie den tatsächlichen Wert des Objektes kennen. Dieser ist für Laien jedoch nur schwer einschätzbar: Schimmelbefall, Chemikalien- oder Schadstoffbelastungen, Bleirohre oder Asbestwände, eine unzureichende Wärmedämmung, aufsteigende Feuchtigkeit, veraltete Elektrik- bzw. Wasserleitungen oder ein mangelhafter Brandschutz: Was hohe Kosten verursachen kann, ist meist nicht auf den ersten Blick erkennbar. Ein Gutachter macht Verstecktes sichtbar und schätzt mögliche Reparatur- und Sanierungskosten für Sie ein. Außerdem ermittelt er den aktuellen Verkehrswert der Immobilie: Also den Kaufpreis, den das Objekt am Immobilienmarkt derzeit erzielen kann.

Welches Gutachten ist wofür geeignet?

Ein Kurzgutachten ist die kompakteste und günstigste Form eines Immobiliengutachtens. Es ist insbesondere für private Immobilientransaktionen ohne Rechtsstreit geeignet, denn mit seinen knapp 15 Seiten ist es vor Gericht nicht gültig. Das Verkehrswertgutachten oder Vollgutachten enthält dagegen neben der Berechnung des Verkehrswerts auch die entsprechenden Begründungen und Auszüge aus öffentlichen Registern. Für diese umfängliche Beurteilung benötigt der Gutachter mindestens vier Wochen Bearbeitungszeit und berechnet bis zu 3000 Euro. Dafür ist das Gutachten rechtsgültig ­und kann bei Zwangsversteigerungen, Scheidungen oder anderen Streitfällen vor Gericht verwendet werden. Mit der Ausstellung dürfen ausschließlich vereidigte Sachverständige betraut werden.

Doch nicht nur bereits erbaute Immobilien bedürfen einer Beurteilung: Planen Sie einen Neubau, kann es sinnvoll sein, im Vorfeld ein Baugrundgutachten erstellen zu lassen. Der Gutachter wird mittels geoanalytischer Untersuchungen den Baugrund auf seine Wechselwirkungen mit dem geplanten Bauwerk überprüfen. So lassen sich Risiken wie Absackungen oder aufsteigende Feuchtigkeit von vornherein vermeiden – und damit auch spätere Folgeschäden an der Immobilie.

Wer beauftragt den Gutachter?

Ein Wertgutachten stellt eine kostenpflichtige Immobilienbewertung gemäß der Immobilienwertermittlungsverordnung dar. Dabei gilt das Bestellerprinzip – das heißt, dass derjenige die Leistung bezahlt, der sie einholt. Auch die Bank kann zur Ermittlung des Beleihungswertes einen Gutachter beauftragen – dessen Gutachten Sie allerdings nicht zu Ihrer persönlichen Bewertung des Sanierungsaufwands nutzen dürfen. Auf Wunsch können Sie selbst einen geprüften Gutachter beauftragen.  Falls Sie selbst Eigentümer der Immobilie sind, stellen Sie unbedingt rechtzeitig alle erforderlichen Unterlagen zusammen! Dazu gehört beispielsweise der Grundbuchauszug, ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis sowie der Flurkarte, die Bauzeichnungen sowie alle Belege über vorgenommene Modernisierungen und andere bauliche Veränderungen.

Wir sind bei allen Fragen rund um Ihre Immobiliengeschäfte gerne an Ihrer Seite.

Herzliche Grüße

Michaela Bunjes
Spezialistin für Baufinanzierungen
04221 930-102
michaela.bunjes@vbdel.de

So präsentieren Sie Ihre Immobilie beim Verkauf richtig

Licht, Ordnung, Sauberkeit und einwandfreier Zustand: So überzeugt Ihre Immobilie auf den ersten Blick. Worauf es sonst noch ankommt? Unsere Kollegen von der RBS Immobilien haben die wichtigsten Tipps für einen starken und zielgerichteten Verkaufsauftritt für Sie zusammengefasst. 

Aufs Äußere kommt es an!

Viele Interessenten besichtigen eine Immobilie zunächst auf eigene Faust – und zwar von außen. Es gilt daher: Ein gepflegter Vorgarten mit gemähtem Rasen, geschnittenen Hecken und saisonalen Blühpflanzen überzeugt vorbeispazierende Interessenten sofort. Auch die Hausfassade sollte einwandfrei sein: Die Investition in einen neuen Anstrich kann sich lohnen.

Interessenten empfangen

Wer eine Immobilie kauft, der bindet sich für viele Jahre – vielleicht sogar fürs Leben. Kauf-Interessenten sind daher entsprechend aufmerksam. Sorgen Sie also für ein rundum gelungenes Erscheinungsbild Ihres Eigenheims! Lassen Sie viel Tageslicht einfallen, platzieren Sie frische­ Blumen­ in den Räumlichkeiten und lüften Sie rechtzeitig vor dem Eintreffen der Interessenten gründlich durch. Halten Sie die Dekoration so neutral wie möglich – entfernen Sie persönliche Andenken, Fotos, religiöse oder politische Statements und Haustierspielzeug. So können sich die Interessenten ihr eigenes Leben in Ihren Räumlichkeiten  vorstellen; außerdem kommen die Besonderheiten Ihrer Immobilie optimal zur Geltung. Fühlen sich die Besucher spontan wohl, steigen die Verkaufschancen!

Der positive Eindruck sollte übrigens bereits im Eingangsbereich beginnen: Ein Chaos aus Schuhen, Taschen und Jacken wirkt beengend und wenig einladend. Ordnung zahlt sich hier also aus. Auch für Küche, Bäder und Wohnzimmer gilt: Alles sollte so hergerichtet sein, dass sich die Gäste hier sofort häuslich einrichten möchten.

Reparaturarbeiten an der Immobilie erledigen

Sind Abnutzungsspuren oder kleinere Mängel sichtbar, wirkt die Immobilie insgesamt mangelbehaftet. Erstellen Sie daher frühzeitig eine Liste mit kleineren Ausbesserungen und arbeiten Sie sie konsequent ab. Dabei gilt: Ein Schaden kann sich durchaus im Verhältnis 1:10 auf den Kaufpreis auswirken – was also 100€ in der Beseitigung kostet, bewirkt unter Umständen eine Kaufpreisreduzierung von rund 1.000€.

Achtung: Seien Sie bei der Renovierung gründlich, insbesondere bei Schimmel und feuchten Stellen. Ein vertuschendes Überstreichen kann im Nachhinein zur Unwirksamkeit des Kaufvertrages führen.

Das Eigenheim ins rechte Licht rücken

Ansprechende Fotos geben potenziellen Interessenten einen umfassenden Eindruck Ihrer Immobilie und vermitteln ein greifbares Wohngefühl. So reduzieren Sie die Besichtigungstermine auf ernsthafte Anfragen! Bringen Sie die Fotos anschließend in einem aussagekräftigen Exposé zur Geltung: Baujahr, Lagebeschreibung, Energieausweis und Grundrisse machen eine professionelle Anzeige aus. Sie wünschen sich markterfahrene Unterstützung an Ihrer Seite? Sprechen Sie uns gerne an!

Herzliche Grüße

Jörg Ritscher
Kfm. in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft
RBS Immobilien GmbH & Co. KG
Geschäftsführer

Tel.: 04221 930-481
Fax: 04221 930-488
E-Mail: j.ritscher@rbsimmobilien.de

Immobilie mit oder ohne Makler verkaufen?

Mit oder ohne Makler – wissen Sie schon, wie Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten? Für beide Wege gibt es gute Argumente. Wir haben die wichtigsten davon für Sie zusammengestellt.

Verkaufen auf eigene Faust

Der private Immobilienverkauf kann Ihnen einige finanzielle Vorteile bieten: Der Wegfall einer Maklerprovision reduziert nicht nur Ihre eigenen Unkosten, er macht auch das Immobilienangebot für potenzielle Interessenten attraktiver. Schließlich wird die Maklerprovision üblicherweise zu gleichen Teilen vom Käufer und Verkäufer getragen.

Grundsätzlich lassen sich alle Schritte des Verkaufs auch ohne Makler beschreiten: Mit einer aussagekräftigen Anzeige in den einschlägigen Immobilienportalen erreichen Sie potenzielle Interessenten. Den Interessentenkreis grenzen Sie mit ansprechenden Bildern und vollständigen Informationen zur Immobilie ein; idealerweise führt die Anzeige auch den Energieausweis und einen Grundriss auf. Zur Bestimmung eines angemessenen Verkaufspreises ist allerdings eine gute Kenntnis des lokalen Immobilienmarktes entscheidend: Erst durch aufmerksame Beobachtung des Marktes und einer realistischen Einschätzung Ihres Objektes erzielen Sie einen Preis, den sie in den Verkaufsverhandlungen vertreten können.

Verkaufen mit einem Makler

Wenn Sie sich dafür entscheiden, die Leistungen eines Maklers in Anspruch zu nehmen, wird bei erfolgreichem Verkauf eine Provision fällig; üblicherweise entspricht sie 3 – 7 % des Kaufpreises. Die Hälfte dieser Kosten übernehmen Sie als Verkäufer – dafür sparen Sie allerdings Zeit und Nerven. Ein fachkundiger Makler bewertet das Objekt für Sie, setzt einen angemessenen Preis fest, veranlasst eine ansprechende Präsentation und übernimmt die Verkaufsverhandlungen mit den Interessenten. Mithilfe einer Kartei vorgemerkter Kaufinteressenten kann der Immobilienverkauf über einen Makler außerdem schneller realisiert werden.

Bei erfolgreichem Verkauf stellt ein Makler sicher, dass der Kaufvertrag alle wichtigen Elemente und Vereinbarungen aufführt; er besorgt außerdem alle notwendigen Dokumente für den Notartermin, sodass auch der letzte Schritt des Verkaufs korrekt und sicher erfolgen kann.

Egal für welchen der beiden Wege Sie sich entscheiden: Unsere Immobilienexperten sind bei allen Fragen rund um das Thema Hausverkauf gerne für Sie da!

Worauf muss ich bei einem Immobilien-Kaufvertrag achten?

Der Kauf einer Immobilie ist ein großer Schritt – schließlich ist der Kaufvertrag bindend und sieht kein Rücktrittsrecht vor. Alle vertraglichen Vorgänge sollten daher sicher und rechtlich einwandfrei abgewickelt werden. Lesen Sie hier, worauf Sie dabei achten müssen.

Reservierungsvertrag oder Vorvertrag?

Erst mit der notariellen Beurkundung wird der Hausverkauf in Deutschland rechtskräftig. Bis dahin kann Ihnen ein Reservierungsvertrag bzw. Vorvertrag Sicherheit geben.

Mit Abschluss eines Reservierungsvertrages versichert der Verkäufer, die Immobilie für einen Zeitraum von mindestens einem und höchstens 6 Monaten keinem anderen Interessenten anzubieten. Verbindlicher ist der Vorvertrag, der notariell beurkundet wird und daher auch mit Gebühren einhergeht. Er verpflichtet die Vertragspartner rechtlich bindend zum späteren Abschluss eines Kaufvertrags.

Bei Vertragsschluss sollte die Immobilienfinanzierung bereits sicher sein. Sprechen Sie uns hierzu gerne an – wir erarbeiten gemeinsam mit Ihnen das passende Finanzierungskonzept für Ihren geplanten Hauskauf.

Notarieller Kaufvertrag

Als Käufer wählen Sie den Notar und tragen die damit verbundenen Kosten. Der Verkäufer lässt dem Notar alle erforderlichen Unterlagen zur Immobilie sowie die Informationen über getroffene Vereinbarungen zukommen.

Der Notar prüft das Grundbuch auf eingetragene Belastungen sowie auf Korrektheit der Eigentümerdaten und entwirft anschließend einen Kaufvertrag. Dieser wird mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin den Vertragspartnern zur Prüfung übersendet. So können Sie vor der Unterzeichnung sicherstellen, dass alle Daten zu Gewährleistung und Besitzübergabe vollständig festgehalten sind. Die Besitzübergabe sollte beispielsweise zeitlich an die Kaufpreis- und Grunderwerbsteuerzahlung geknüpft sein. Auch individuell getroffene Absprachen müssen im Kaufvertrag vermerkt worden sein.

Wichtige Bestandteile des Kaufvertrages

  • Persönliche Daten der Vertragspartner
  • Genaue Bezeichnung des Kaufobjekts, einschließlich beweglicher Gegenstände
  • Grundbuch und Sachstand (eingetragene Grundschulden, Wege- oder Kanalrechte…)
  • Kaufpreis und Kaufpreisfälligkeit
  • Regelung zur Löschung oder Übernahme von Grundschulden (beispielsweise bestehender Hypotheken)
  • Die Beschaffenheit des Kaufobjekts und die Rechte des Käufers bei verschwiegenen Mängeln

Während der Notar den Kaufvertrag in allen Punkten verliest, können Sie bestehende offene Fragen ansprechen. Mit den Unterschriften der Vertragsparteien wird der Kaufvertrag notariell beglaubigt – und Sie können sich auf Ihre neue Immobilie freuen.